Brasileiros que buscam crédito imobiliário terão que se adequar as mudanças
Desde o dia 1º de novembro, os mutuários que financiarem imóveis pela Caixa Econômica Federal terão de pagar entrada maior e financiar um percentual mais baixo do imóvel. O banco aumentou as restrições para a concessão de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que financia imóveis com recursos da caderneta de poupança.
Para quem financiar pelo sistema de amortização constante (SAC), em que a prestação cai ao longo do tempo, a entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. Pelo sistema Price, com parcelas fixas, o valor aumentará de 30% para 50%. A Caixa só liberará o crédito a quem não tiver outro financiamento habitacional ativo com o banco.
O valor máximo de avaliação dos imóveis pelo SBPE será limitado a R$ 1,5 milhão em todas as modalidades do sistema. Atualmente, o crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros mais baixos, é restrito a imóveis de R$ 1,5 milhão, mas as linhas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não têm teto de valor do imóvel.
Segundo a Caixa, as mudanças se aplicam a futuros financiamentos e não afetarão as unidades habitacionais de empreendimentos financiados pelo banco. Nesse caso, em que o banco financia diretamente a construção, as condições atuais serão mantidas. A instituição financeira concentra 70% do financiamento imobiliário brasileiro e 48,3% das contratações do SBPE.
Em nota, o banco justificou as restrições porque a carteira de crédito habitacional deve superar o orçamento aprovado para 2024. Até setembro, a Caixa concedeu R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, alta de 28,6% em relação ao mesmo período do ano passado. Ao todo, foram 627 mil financiamentos de imóveis. No SBPE, o banco concedeu R$ 63,5 bilhões nos nove primeiros meses do ano.
“A Caixa estuda constantemente medidas que visam a ampliar o atendimento da demanda excedente de financiamentos habitacionais, inclusive participando de discussões junto ao mercado e ao governo, com o objetivo de buscar novas soluções que permitam a expansão do crédito imobiliário no país, não somente pela Caixa, mas também pelos demais agentes do mercado”, explicou o banco, em nota oficial.
Falta de recursos
O aperto na concessão de crédito habitacional decorre do maior volume de saques na caderneta de poupança e das maiores restrições para as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), aprovado no início do ano. Caso não limitasse o crédito, a Caixa teria de aumentar os juros.
Segundo o Banco Central (BC), a caderneta de poupança registrou o maior volume de saques líquidos do ano em setembro, com os correntistas retirando R$ 7,1 bilhões a mais do que depositaram. Esse também foi o terceiro mês seguido de retiradas. Outro fator que contribuiu para a limitação do crédito foi o aumento da demanda pelas linhas da Caixa, em meio à elevação das taxas nos bancos privados. Ainda não está claro se as mudanças serão revertidas em 2025, quando o banco tiver novo orçamento para crédito habitacional, ou se parte das medidas se tornarão definitivas no próximo ano.
Mercado de financiamento imobiliário aquecido
Em entrevista ao Ibiá, Mateus Roberto Kerber, correspondente bancário na Teto Imóveis, comentou sobre as mudanças nas condições de financiamento de imóveis anunciadas pela Caixa. De acordo com Kerber, a alteração mais notável está no aumento da entrada exigida para financiamento, especialmente em relação ao Sistema de Amortização Constante (SAC) e ao Sistema Price.
Ele destacou que, enquanto no SAC a entrada aumentou de 20% para 30%, no sistema Price, que oferece parcelas que não diminuem, a entrada subiu de 30% para 50%. Para ele, essa mudança afeta diretamente a acessibilidade de muitos consumidores, principalmente aqueles que estão comprando imóveis usados. “É uma mudança que vai impactar o público que não tinha tanto recurso para dar de entrada. A entrada maior exigida pode ser um obstáculo para quem está tentando financiar um imóvel, principalmente em um cenário onde o financiamento habitacional tem sido uma das únicas alternativas para quem quer adquirir sua casa própria”, afirmou Kerber.
As mudanças no programa Minha Casa Minha Vida também desempenharam um papel importante no aquecimento do mercado imobiliário, conforme apontado por Kerber. Ele destaca que o programa aumentou o valor máximo do imóvel financiado, passando de R$ 196 mil para R$ 350 mil, o que beneficiou muitas famílias de classe média, ampliando o acesso à casa própria. Além disso, o ajuste nas faixas de renda, com a inclusão de novos grupos de beneficiários, impulsionou ainda mais a procura por imóveis. Kerber destacou que essa expansão gerou um aumento considerável na demanda, o que acabou aquecendo o mercado e elevando a procura por crédito imobiliário.
“O mercado de financiamento imobiliário teve uma alta de 28% este ano. Isso mostra que a demanda está além do que foi previsto. Por mais que seja um bom sinal de que o mercado está aquecido, também é um reflexo da falta de recursos para manter a oferta de crédito nos níveis anteriores”, explicou Kerber.
Embora as novas regras possam restringir o acesso de muitos brasileiros ao crédito, Kerber também vê um lado positivo na medida. Ele acredita que, com a entrada maior, os mutuários terão parcelas menores ao longo do financiamento, o que pode aliviar o orçamento das famílias no longo prazo. “Quem conseguir se ajustar à entrada maior, com certeza vai pagar parcelas mais baixas ao longo do financiamento, o que pode ser um benefício em longo prazo”, afirmou.
No entanto, ele também destacou que a mudança pode causar uma queda significativa nas vendas de imóveis nos próximos meses. “Eu acredito que vamos ver uma redução de até 30% nas vendas de imóveis nesses últimos dois meses do ano, devido a essa exigência mais alta de entrada e às novas regras do SBPE”, afirmou.
Em relação ao futuro, Kerber acredita que a tendência é que o mercado imobiliário continue aquecido, principalmente porque o brasileiro tem uma forte cultura de buscar a casa própria como primeiro passo e depois fazer investimentos em imóveis. “A tendência é que o mercado se mantenha aquecido, pois a casa própria é o primeiro sonho do brasileiro, e os investimentos em imóveis continuam sendo uma boa opção devido à segurança que esse tipo de ativo oferece”, concluiu.
