Contatamos especialistas na área para demonstrar como anda o segmento em Montenegro
Ter uma casa própria ocupa, facilmente, as primeiras posições na lista de sonhos de qualquer brasileiro. Mas em tempos em que tanto se fala em crise econômica no país, tem muita gente que anda com o pé atrás diante da possibilidade de comprar ou construir um imóvel para chamar de seu. E será que há razão para tanto receio?
O Seu Bolso desta semana contatou profissionais envolvidos com o mercado imobiliário em Montenegro para um verdadeiro Raio X do segmento na cidade. O Município espera, sim, um maior aquecimento da Economia como um todo, mas o setor de imóveis não está estagnado, não. Apesar de algumas disparidades entre a oferta e a procura, os preços locais chegaram a uma média razoável, nem tão altos e nem tão baixos, e as linhas de financiamento habitacional têm dado força a quem quer comprar ou construir.
O cenário atual, defendem os especialistas, é de investimento. E nessa realidade, o ciclo todo da economia precisa e agradece a quem investe na casa própria. Afinal, como explica o gerente da agência local da Caixa, Tito Livio Fauth Filho, toda Montenegro sente o impacto disso. “Se calcula que cada real investido na Construção Civil gera três reais de resultado para a Região”, destaca.
Esse ciclo já começa na venda de materiais, depois na contratação de trabalhadores para atuarem na obra; e culmina na geração de renda e no aumento do consumo de produtos e serviços na cidade. Será que não seria, mesmo, hora de investir num imóvel?
Na “crise”, um mercado COMPRADOR
Como um todo, a crise econômica no país teve início em 2014 e muita coisa parou. Até houve sinais de recuperação com as eleições do ano passado, mas o Brasil ainda não engrenou neste ano como se esperava.
Colocando a lupa só sobre o setor imobiliário, porém, dá para ver que os indicadores têm sido positivos. Um exemplo: como divulgado no último abril, o Produto Interno Bruto (PIB) do Rio Grande do Sul cresceu só 1,2% de 2017 para 2018. Mas se separarmos só a Construção Civil, o crescimento foi de 5,2%.
O Sinduscon, sindicato que representa o setor, também traz que a venda de unidades habitacionais aumentou 9,7% no primeiro trimestre de 2019 em comparação ao mesmo período do ano passado. Na mesma comparação, os lançamentos de unidades habitacionais aumentaram em 4,2%.
Já se está construindo e comprando mais. Mas é uma alta que, por enquanto, vem sendo sentida principalmente nas grandes cidades. “O mercado reage mais rápido nessas cidades de mais população, como Porto Alegre e Caxias do Sul”, explica o corretor Saul Schoenell. “Nós, aqui, devemos ver essa movimentação um pouco depois, mas há bons sinais.”
Há um fenômeno a que se ficar de olho, no entanto. Com quase três décadas de experiência no ramo, Schoenell aponta que, enquanto as pessoas, incentivadas pela onda de incerteza, ficam com o pé no freio para investir, os preços dos imóveis vão se mantendo mais “controlados”.
“É uma cultura do país que, no momento da procura maior, aumentam os preços. Isso é uma coisa complicada” , coloca. O panorama atual, antes da “melhora”, acaba sendo mais propício à compra. “Hoje, o mercado é comprador. O investidor acha boas propostas, principalmente em imóveis avulsos.” A dica para quem pode é adiantar as aquisições.
SEGURANÇA que faz toda a diferença
O corretor de imóveis Paulo Kerber se orgulha de seus 32 anos no ramo imobiliário. Tendo fundado a Teto Imóveis em 1990, ano em que a inflação era de 80% ao mês e quando, logo depois, toda a população teve suas cadernetas de poupança confiscadas pelo governo federal, ele tem uma visão bem otimista da situação atual, no que se refere ao mercado de imóveis.
“A gente está vacinado para tudo” , declara. “A cada mudança de moeda e a cada mudança de plano que já ocorreu, as pessoas viram que não existe outro ativo que valorize e que dê tantas garantias quanto o imóvel. Nosso dinheiro perde valor a cada dia frente a outras moedas e à inflação, mas o imóvel garante a segurança e a tranquilidade que nenhum outro ativo dá a médio e longo prazo.”
Não há nada como ter um lar, claro, e nisso o fator valorização conta bastante. No Loteamento do Fórum, por exemplo, dados apontam que os terrenos valorizaram 720% em 12 anos. Foram chegando os primeiros moradores, a estrutura foi crescendo e, com a boa vizinhança, o local foi pegando valor em uma escala muito acima das aplicações mais comuns no mercado.
Kerber avalia que a valorização anual média de imóveis em Montenegro chega, hoje, aos 30%. “E se formos analisar, você compra um imóvel e será para alugar ou morar. Haverá a rentabilidade se for para aluguel; e a tranquilidade de ter onde morar. Se, ao invés de adquirir, esse dinheiro for colocado em uma aplicação, ele estará tendo uma remuneração baixa e você não estará usufruindo dele”, indica.
O corretor vai além: “se você coloca dinheiro no banco, não se sabe se o governo não vai mudar a moeda; se não vai mudar a taxa de juros. Nós temos uma instabilidade muito grande no governo e hoje, mais do que nunca, uma forma de as pessoas se protegerem é comprando um imóvel. É ele que vai garantir a segurança de que a pessoa precisa.”
Comprar À VISTA ou FINANCIAR? Eis a questão!
Guardar dinheiro para comprar o imóvel à vista ainda é a opção de muitos. “Nada como o dinheiro na mão”, como se costuma dizer. A prática, afinal, permite negociar melhores descontos sem que o comprador adquira uma dívida de anos para ir pagando, mês a mês.
À frente da Colina Imóveis, Saul Schoenell avalia que essa é uma questão cultural. Em sua empresa, mais de 90% dos clientes acaba optando pela modalidade, comprando fora do sistema financeiro.
Mas há outros fatores a serem pesados na escolha entre o guardar o valor para a compra posterior ou contratar de vez um financiamento imobiliário. Voltando aos tempos de incerteza da economia brasileira, pode ser mais inteligente manter o dinheiro guardado para uma eventual necessidade e comprar o imóvel financiado. É o que alguns têm feito.
“O que é o maior medo das pessoas?”, exemplifica o gerente da Caixa Montenegro, Tito Livio Fauth Filho. “Eu tenho o meu valor, mas, se eu usar ele, eu fico sem segurança nenhuma caso aconteça alguma coisa. Então, as pessoas acabam financiando para não usar o valor que têm”.
À frente dos contratos locais de financiamento no banco público, Fauth conta que são fechados, em média, 30 contratos habitacionais por mês em Montenegro. De janeiro até a primeira semana de junho de 2019, R$ 13,5 milhões foram financiados para construção e aquisição de imóveis por aqui. A maior parte, pela linha do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Mais acessível do mercado, o MCMV tem as menores taxas existentes e foi a porta de entrada de muita gente para o sonho da casa própria. “Pessoas com menos renda têm mais dificuldade para juntar o dinheiro para uma compra, então o lançamento do programa foi o auge dos financiamentos”, avalia o corretor Saul Schoenell.
Os clientes locais, porém, ainda estão bastante divididos. Há imobiliárias em Montenegro onde o perfil da maioria dos clientes é daqueles que ainda optam pelo à vista . E há outras, ao contrário, onde a maioria dos negócios já são feitos através dos financiamentos habitacionais. A escolha vai da avaliação de cada um.
Leve em conta as VANTAGENS dos financiados
Os especialistas defendem que os melhores financiamentos imobiliários do mercado estão nos bancos públicos. “Isso porque sempre há interesses do governo em alguns setores específicos, com subsídios, e eles acabam tendo taxas mais em conta”, explica Saul Schoenell. Ele salienta, porém, que a diferença é pouca e que, nos bancos particulares, clientes antigos devem ter a possibilidade de negociar melhores condições com seus gerentes.
Mas é fato que nenhuma linha supera o “Minha Casa, Minha Vida”. Nascido em 2009, com o interesse do governo em democratizar a compra da casa própria, ele pode financiar imóveis de até R$ 170 mil e sua menor taxa – elas variam pela renda familiar mensal do contratante – é de 5% ao ano. O valor de entrada também é reduzido.
E existem outras opções, mesmo na Caixa. Recentemente, aliás, algumas delas receberam um importante incentivo, já com a intenção de fazer a economia do país andar. A linha SBPE (sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), por exemplo, está com juros reduzidos desde o último dia 10 de junho. Ela é uma modalidade que permite o financiamento de imóveis acima da faixa do Minha Casa, Minha Vida, indo até R$ 1,5 milhão. Cobrava 8,75% ao ano e, agora, cobra 8,5% com até 35 anos para o pagamento total.
ANOTE AÍ:
Colocando na ponta do lápis, a já citada valorização mínima dos imóveis, que é de 30%, ultrapassa o valor desses juros, evidenciando a vantagem da modalidade. O comprador, em muitos casos, também sai do aluguel ao contratar o financiamento; e o valor pago por mês ao banco pode até ser mais alto que o pago na condição de inquilino, mas equivale a parcelas que vão terminar eventualmente e que culminam na compra de uma casa que é própria.
O patamar atual da economia também tem que ser levado em conta. Se, por uma eventualidade, a pessoa ficar desempregada, o imóvel, mesmo financiado, ainda é uma segurança. “Se ela comprar a casa própria, perder o emprego e não puder pagar as prestações, ela vai poder vender o imóvel e recuperar o que ela pagou, até com algum lucro”, defende o corretor Paulo Kerber. “Ao contrário, se ela estiver pagando aluguel e não tendo mais como pagar, terá que desocupar o imóvel, e todo o valor, até então pago como aluguel, foi perdido.”
A própria Caixa oferece a possibilidade de renegociação em casos extremos, como o do desemprego, podendo o cliente procurar o seu gerente e ver a melhor condição de renegociação. Dá para reorganizar as parcelas e até conseguir um prazo maior. São vantagens a se observar.
Empreendimentos mais baratos são opção de INVESTIMENTO
Atenção investidores! Na avaliação de quem está dentro do ramo imobiliário na cidade, hoje há um problema entre a oferta e a procura. De um lado, Saul Schoenell destaca os recentes lançamentos de loteamentos e prédios de apartamentos em Montenegro, que têm fornecido opções variadas para muita gente que quer se mudar. De outro, Paulo Kerber aponta um déficit habitacional de mais de quatro mil unidades no Município, segundo informações da secretaria de Habitação.
A questão é que há grande oferta de imóveis com valores mais altos, mas a procura é por aqueles abaixo dos R$ 170 mil e que entrem na faixa do “Minha Casa, Minha Vida”.
“Esse mercado está muito carente”, coloca Kerber. “Os últimos planos habitacionais do governo federal foram insuficientes para atender a grande demanda. Os empresários deveriam investir mais em projetos que se encaixassem no Minha Casa, Minha Vida. O programa possui bastante recurso federal e pode trazer grande desenvolvimento para o nosso Município, atendendo de forma efetiva o mercado imobiliário”, salienta. É uma área a se focar.
Algumas tecnicalidades:
- Em linhas gerais, até 80% do valor da obra ou do imóvel pode ser financiado na Caixa;
- Nos casos em que o empreendimento e a construtora tenham feito tudo via Caixa Econômica Federal, até 90% do valor pode ser financiado;
- Por lei, o valor da parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda da pessoa;
- O Sistema de Amortização Constante (SAC) é a forma mais comum na divisão das parcelas. O valor de cada uma vai sendo reduzido, mês a mês, pois os juros são atualizados de acordo com o montante que ainda é devido;
- No site da Caixa, um simulador permite saber que linhas melhor se enquadram a cada perfil;
- Compradores interessados devem procurar um correspondente Caixa Aqui. Em Montenegro, estas são as imobiliárias Teto, Colina, K-Imóveis, Novopolo e Bom de Brick. A pessoa deve estar munida de Documento de Identificação e comprovante de renda atualizado, emitido, no máximo, há dois meses, para buscar o contrato;
- O cadastro é verificado e avaliado pela Caixa, que mede a capacidade de pagamento do interessado. Os imóveis também são avaliados in loco por engenheiros credenciados;
- Há a possibilidade de uso do Fundo de Garantia nos financiamentos. É preciso ter três anos de trabalho sob regime do FGTS;
- Famílias com renda mensal menor de R$ 1.800,00 (a menor linha do Minha Casa, Minha Vida) precisam estar inscritas no programa habitacional da Prefeitura para acessar o financiamento. Em Montenegro, o setor responsável fica na rua Apolinário de Moraes, 1705.
