Habitação. Em Montenegro, os números dos financiamentos, aliados ao relato de corretores de imóveis, sinalizam recuperação
Ao contrário do que muita gente imagina, o mercado imobiliário montenegrino não está parado. Em relação ao ano passado, o cenário é de melhora, ainda que lenta. É o que revelam os dados da agência local da Caixa Econômica Federal (CEF). O gerente da unidade, Heitor Appel, conta que em 2016 o banco financiou 164 imóveis na cidade, o que resultou na movimentação de R$ 23,3 milhões. E na primeira metade deste ano, os números já são proporcionalmente maiores, porque de janeiro a junho foram 90 financiamentos, que resultaram em negócios na ordem de R$ 12,6 milhões.
Se essa média se mantivesse, até o final do ano 180 imóveis seriam adquiridos por meio de financiamento da Caixa, resultando na movimentação de R$ 25,2 milhões, o que representaria crescimento na casa dos 8% ante o ano passado. Contudo, o objetivo é bem maior. Otimista com relação ao segundo semestre deste ano, Appel antecipa que a instituição projeta investir em habitação mais R$ 20 milhões no período de julho a dezembro, o que levaria a um desenvolvimento bem acima dos números da primeira metade deste ano. E não falta crédito para isso. “No orçamento 2017 da Caixa para o País há um incremento de 6,5% na linha com recursos do FGTS e de 14,5% na linha com recursos do SBPE [Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo]”, informa.
Segundo ele, a média da Caixa no município é assinar um contrato de financiamento a cada 1,5 dia útil. “Proporcionalmente, percebe-se um pequeno aumento nos financiamentos habitacionais em 2017 como um reflexo de indicadores macroeconômicos”, avalia. Todas as pessoas que bateram na porta do banco em Montenegro este ano em busca de dinheiro para adquirir a casa própria foram atendidas.
Mas qual é o perfil do cliente que busca financiamento habitacional? Todos, diz o gerente. E todos são atendidos. “Desde assalariados, passando por autônomos, profissionais liberais e até grandes empresários. A classe média é a que mais contrata.” A maior demanda é por moradias avaliadas entre R$ 150 mil e R$ 200 mil, seguidas pelas que valem de R$ 100 mil a R$ 150 mil.
Mesmo com a crise, inadimplência não passa de 1%, salienta o gerente
Com relação à inadimplência, a situação está totalmente sob controle, em que pese a crise. Em Montenegro, ela é de apenas 1,09%. Para Appel, esse índice é muito baixo devido à consciência de que a casa própria é um sonho realizado e que precisa ser mantido para garantir o abrigo da família.
“Em caso de não pagamento, a retomada e o leilão são muito rápidos em razão da alienação fiduciária. Não dependem de ação judicial. Basta notificar via Registro de Imóveis, recolher o ITBI e o imóvel passa para o nome do agente financeiro, então é levado a leilão”, explica.
Com três prestações em atraso a Caixa já toma este tipo de medida, de forma que em dois meses é possível transferir o imóvel para um novo proprietário. Normalmente, diz o gerente, as famílias em dificuldade reduzem despesas ou vendem bens para proteger a casa. Há, ainda, a possibilidade de procurar o banco em busca de alternativas, como utilizar o FGTS ou incorporar prestações atrasadas ao saldo devedor. “Uma terceira opção seria vender o imóvel. A consolidação da propriedade e leilão são a última opção”, pondera.
Corretores de imóveis preveem crescimento de 10%
O pior da tempestade já passou. Agora, o mercado imobiliário de Montenegro se prepara para crescer cerca de 10% em relação ao ano passado. É o que afirma o coordenador do Núcleo de Corretores de Imóveis da ACI Montenegro/Pareci Novo, José Roberto Bellina. A primeira metade de 2017 já foi melhor do que o mesmo período do ano passado e a tendência para este segundo semestre é recuperar ainda mais o espaço perdido durante a crise que se arrasta desde 2014. “Se não fossem todos esses problemas da questão política, que não se define, estaríamos diante de uma realidade ainda melhor”, analisa.
Em relação ao ano passado, 2017 teve avanços importantes no cenário macroeconômico, como a redução da inflação, que deve fechar o ano abaixo de 5%, e a queda da taxa básica de juros, que no caso da construção significa financiamentos mais atrativos. Contudo, ainda há uma pedra no caminho da recuperação chamada confiança no país, um sentimento que os empreendedores ainda não conseguiram readquirir. O pior é que a classe política em nada colabora neste sentido. “É preciso muita coragem para empreender em um contexto que não se tem estabilidade”, pondera Bellina.
Pouco a pouco, porém, essa mentalidade se transforma. Como a crise perdura desde 2014, uma boa parte da clientela — sobretudo aquela com condições de investir ou obter financiamento — se deu conta de que, independentemente de recessão ou de escândalos em Brasília, a vida segue. Por isso, na avaliação do corretor de imóveis, Montenegro tem espaço para novos empreendimentos, especialmente para determinadas faixas de renda, como a 1,5 (representa famílias com ganhos na casa dos R$ 2.600,00/mensais).
“Quando se compara a nossa cidade com outras do Interior com porte semelhante, como Venâncio Aires, Lajeado e Santa Cruz do Sul, percebe-se que temos aqui uma capacidade ainda bem grande de produzir novos imóveis e inseri-los no mercado”, compara o coordenador do Núcleo de Corretores da ACI. Além disso, diz ele, o setor de imóveis ocupa apenas, em torno de 10% do Produto Interno Bruto (PIB) do País, um percentual que, a exemplo de nações desenvolvidas, poderia ser até seis vezes mais alto.
Déficit habitacional aumenta 400 casas/ano
Estima-se que o déficit habitacional em Montenegro aumenta 400 unidades por ano, muito em função de novas famílias que se constituem. São jovens que se tornam independentes. Noivos que se casam. Casais que têm filhos e, por isso, precisam de um espaço maior. É um crescimento natural. Entretanto, quem mais necessita de casa própria no município ainda são as famílias de baixa renda, a chamada faixa 1, que na classificação da Caixa Econômica Federal recebem até R$ 1.800,00 por mês e que, por isso, dependem de programas governamentais, que subsidiam até 90% da moradia.
Segundo José Roberto Bellina, coordenador do Núcleo de Corretores de Imóveis da ACI, por esses fatores, o mercado local está moderado.
Historicamente, a curva de desenvolvimento sobe acentuadamente apenas quando empresas de porte instalam-se no município. “Aí o mercado se agita, mas estamos há algum tempo sem novidades neste sentido. Existem apenas algumas promessas.”
O coordenador do Núcleo de Corretores reconhece que em função da crise aquele cliente que já tem sua moradia e pensa em mudar para um lugar maior e melhor puxou o freio de mão nos últimos anos, porém já há sinais de mudança neste sentido. “São pessoas que estão aí a três ou quatro anos na espera e a situação do País não se define. Então, independentemente disto, elas estão se soltando mais, principalmente porque o pior momento da crise já passou e houve queda nos juros, além da inflação estar controlada”, analisa.
um panorama da situação
Construção civil
A construção tem um peso enorme na economia da cidade, porque gera empregos em grande escala se estiver aquecida. E a contratação de mão de obra ocorre rapidamente, bastando que a execução do projeto se inicie. Entretanto, elevados picos de demanda por imóvel podem gerar uma distorção, como já ocorreu em 2008 e 2009, quando não havia mão de obra disponível suficientemente, elevando o custo.
Condomínios
Uma das novidades neste sentido é o Parque Floresta Residencial, na rua Juvenal Alves de Oliveira, bairro Senai, que terá 160 unidades. Parte das unidades se destina a famílias enquadradas na faixa de renda 1,5 estipulada pela Caixa (ganhos mensais na casa dos R$ 2.600,00). “Estamos na etapa de prospecção de reservas. Em um mês de comercialização, cerca de 40% das unidades foram reservadas. Pelos previsões da empresa construtora, as obras devem começar ainda este ano”, afirma o coordenador do Núcleo de Corretores.
Conforme ele, empreendimentos menores têm sido executados em ritmo mais baixo, mas há sim algumas obras em andamento. Há, ainda, condomínios já planejados no papel, mas à espera da recuperação da macroeconomia brasileira.
Crédito
Para Bellina, o cliente que busca comprar um imóvel não encontra maiores problemas de disponibilidade de crédito bancário. Basta ter capacidade de endividamento. Neste segmento, as aquisições de imóveis com financiamento habitacional correspondem a aproximadamente 80% das operações imobiliárias. A Caixa Econômica Federal é a instituição de crédito que tem a maior participação na linha desses financiamentos, mas outras instituições, como Banco do Brasil, Banrisul, Santander e Bradesco, entre outros, oferecem esse produto, e os montenegrinos têm, sim, recorrido a eles.
Novos loteamentos
Na visão de Bellina, a abertura de novos loteamentos residenciais é indispensável para o desenvolvimento do Vale do Caí, porque permite que mais pessoas tenham condições de realizar o sonho da casa própria em um sistema que privilegia as construções individuais. Sem este tipo de empreendimento, diz ele, o mercado inflaciona e os lotes se tornam inacessíveis à grande maioria da população.
Montenegro experimentou essa situação há alguns anos, mas o corretor de imóveis acredita que os preços se normalizaram depois que novos lotes foram colocados à venda. “Os terrenos mais acessíveis hoje estão na faixa de até R$ 80 mil e há bastante opção de ofertas, inclusive em cidades vizinhas, como Pareci Novo”, destaca. Este ano, a procura por terrenos, em relação ao ano passado, está maior. Outro sinal de recuperação.
O Número
Heitor Appel salienta que o mercado nacional de imóveis, comparado com outros países, tem muito terreno para crescer. “Enquanto que a carteira imobiliária no Brasil corresponde a 9,8% do PIB, em países como Canadá, EUA e Reino Unido passa da equivalência de 60% do PIB”, cita.
Perspectivas para 2018
O corretor de imóveis José Roberto Bellina avalia que a tendência é o próximo ano ser melhor do que o atual, mas para essa previsão se confirmar é preciso que o cenário político se estabilize.
“Não teremos o mesmo brilho que há oito ou nove anos atrás [ocasião em que o mercado estava a mil], mas o processo de recuperação do País deverá ter continuidade. É isso que se espera, pelo menos”, enfatiza.
