Recente decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) deixou, de um lado, animados os corretores de imóveis; e, de outro, alarmados os gestores das prefeituras municipais. Ao julgar ação envolvendo o município de São Paulo, a corte firmou o entendimento de que o ITBI – aquele imposto municipal pago na compra de imóveis – tem como base o “valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado” e que “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado”. Em outras palavras, o STJ apontou que um Município não poderia delimitar previamente, e de forma unilateral, o valor da transação sobre a qual é calculado o imposto.
O secretário municipal da Fazenda de Montenegro, Antônio Filla, foi um dos preocupados com as implicações da decisão. Em sua mesa, ele mostrou à coluna valores declarados por contribuintes muito abaixo dos preços de mercado. Um imóvel cujos cálculos da Prefeitura apontavam valer R$ 380 mil, por exemplo, estava declarado com valor de transação de R$ 10 mil. Outro, de R$ 112 mil, estava declarado por R$ 6 mil. Junto de outros secretários municipais com o mesmo apontamento, Filla participou de um workshop na Famurs que discutiu o assunto dias atrás.
O consenso foi de que o Município está correto em seu formato de cálculo que visa, justamente, encontrar o valor do imóvel nas “condições normais de mercado”. É diferente do que vinha fazendo São Paulo que, de acordo com o secretário, tinha uma tabela padrão para o cálculo do ITBI que não levava em conta as particularidades de cada negociação. Em resumo, apesar de a euforia inicial de que a decisão do STJ permitira que cada contribuinte declarasse o valor que entendesse correto para o cálculo do imposto sobre a transmissão, a apuração do tributo continuará a ser feita como sempre foi.
Mas, afinal, como a Prefeitura calcula o ITBI?
De acordo com a arquiteta Karina Leser Daudt, um das servidoras do setor de ITBI da Prefeitura, o cálculo da base de cálculo do imposto leva em conta metodologias da NBR 14653, norma técnica de padrão nacional para avaliação de imóveis. Ela aponta que são considerados fatores como metragem, topografia, pavimentação na rua, se é de esquina ou não, a depreciação pela idade do imóvel, o tipo de construção e o estado de conservação, dentre outros. Esse estado de conservação, aliás, junto a outras particularidades que podem influenciar no preço de mercado, pode ser comprovado pelo contribuinte mediante fotografias e, a arquiteta garante, ocorrem visitas in loco se necessário.
Para além desses itens, são analisados os valores de negociação de imóveis daquela região no mais recente espaço de tempo possível. “Nós vamos considerar amostras de operações de compra e venda perto daquele imóvel e também amostras do próprio banco de dados do ITBI, das transações que já passaram pela Prefeitura. Nós temos uma estagiária que passa o dia avaliando na internet, nos meios de comunicação e nos sites das imobiliárias, de por quanto estão sendo transacionados os imóveis em Montenegro”, explica. “O valor que encontramos fica muito próximo do valor da transação.”
Em tese, a Prefeitura de Montenegro consegue, assim, chegar ao quanto aquele imóvel vale naquele determinado período; valor que pode ser acima do preço de venda – na hipótese do vendedor ter precisado optar por vender o imóvel mais barato que o mercado – ou também abaixo do preço de venda – na hipótese de, num bom negócio para o vendedor, o imóvel ter saído por mais do que ele vale. O ITBI, quando o valor declarado for abaixo do que o calculado pela Prefeitura, é apurado sobre o valor da Prefeitura. Mas, quando o valor declarado for acima do que o Município calculou, aí o imposto fecha sobre o valor que o contribuinte declarou.
No geral, a alíquota do ITBI é de 2,5%. Nas transações compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação, a alíquota é de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado; e de 2,5% para o restante.
E se eu não concordar com o valor?
Dá pra recorrer. Dentro de quinze dias, o contribuinte pode pedir a reavaliação da base de cálculo do ITBI à Comissão de Auxílio ao Avaliador, órgão com representação da Prefeitura, do Crea e do Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Para fazer isso, contudo, o contribuinte precisa buscar um profissional técnico – arquiteto, engenheiro ou corretor habilitado – que, através de cálculo científico como o usado pela Prefeitura, comprove que o valor de mercado foi calculado incorretamente.
Para isso – ou antes disso – o comprador pode ir ao setor de ITBI para ter os cálculos todos explicados. Inclusive, desde as dúvidas suscitadas pela decisão do STJ, o Município está organizando um documento padrão onde, junto com a guia do ITBI, já vai abrir todos as informações utilizadas para chegar no valor do imposto. “Nós nunca usamos chute. Nós calculamos com metodologia científica e isso é feito com muito profissionalismo”, frisa o secretário municipal da Fazenda.
Por que a base do ITBI não é igual a do IPTU ou a do Imposto de Renda?
No Imposto de Renda, o contribuinte declara o imóvel quando o adquiriu/recebeu e, nos anos posteriores, apenas repete a informação. Assim, ele não atualiza o valor de acordo com as condições de mercado e do imóvel com o passar do tempo.
No caso do IPTU, que também é imposto municipal, pago todo ano, a Prefeitura também não usa o valor do mercado. O que o Município tem, para o tributo, é uma planta de valores genérica feita lá em 1997 com o valor base dos imóveis, calculados de acordo com a área construída. Na época, ela considerou os bairros, zoneamentos e alguns fatores que valorizavam ou desvalorizavam os imóveis – a proximidade com a rua Buarque de Macedo, por exemplo, traz mais valor a uma casa do Centenário do que uma residência no interior do bairro. Desde 97, essa tabela não é atualizada. Ela apenas passa pelo reajuste da inflação, sem considerar as transformações da cidade nesses mais de 20 anos; que certamente influenciaram nos valores de imóveis. Áreas como o bairro Faxinal, hoje com loteamentos, estão bem diferentes de quando da formatação da tabela do IPTU.
Últimas semanas
Mais de 14 milhões de pessoas ainda não declararam o Imposto de Renda Pessoa Física, divulgou a Receita Federal nessa segunda-feira, 9. Originalmente, o prazo de entrega terminava no fim de abril, mas houve prorrogação até 31 de maio. Há multa a quem está obrigado e deixar de declarar.
FGTS pode pagar parcelas atrasados da sua casa
Começou a valer nesse mês a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, FGTS, para quitar até doze parcelas atrasadas do financiamento da casa própria. Antes da mudança, as pessoas só podiam usar o fundo para quitar até três prestações. A adesão à funcionalidade é permitida até 31 de dezembro.
Pra fazer a adesão, é preciso buscar o banco onde foi feito o financiamento habitacional. Dá para abater até 80% de cada prestação. O mecanismo, porém, só vale para imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão. Para a utilização, o critério é o mesmo usado para os trabalhadores que pedem para utilizar o fundo para aquisição ou compra da casa: o trabalhador deverá ter contribuído para o FGTS por, pelo menos, três anos, em períodos consecutivos ou não; não poderá ter outro imóvel no município ou região metropolitana onde trabalha ou mora; e não poderá ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação.
Vale a pena? Claro que sim. Os juros e a multa por atraso nas parcelas do financiamento imobiliário são maiores do que a correção do fundo, que é limitada a 3% ao ano, mais a distribuição dos lucros. Além disso, quitar a dívida pode te livrar do risco de perda do imóvel pela inadimplência.
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