A aquisição de propriedade por usucapião é um procedimento que já vem sendo realizado há muitos anos. Consiste na oficialização de posse de um móvel ou imóvel após sua utilização – sem interrupção ou oposição – por um tempo mínimo, que pode variar de dois a quinze anos, dependendo do caso. Até pouco tempo, o usucapião se dava exclusivamente por processo judicial, levando, em média, seis anos para ser concluído. Com o Novo Código de Processo Civil, admitiu-se a possibilidade do procedimento sem o envolvimento da Justiça. Em Montenegro, o primeiro conquistado nessa modalidade foi concluído em novembro.
Já existe mais um pedido de usocapião extrajudicial tramitando no Cartório de Registro de Imóveis do Município. Em nível nacional, porém, o procedimento não é tão novidade assim. Com o Novo Código sendo oficializado em 2015, alguns municípios já haviam iniciado a prática, que está se espalhando e sendo conhecida gradativamente. Por aqui, o primeiro levou cerca de um ano para ser concluído, tempo muito menor do que o realizado judicialmente. “O novo Código veio nessa tentativa de resolver as coisas de maneira mais rápida”, explica a advogada Bianca Schaedler.
A profissional explica que o usucapião extrajudicial é processado diretamente no registro de imóveis e serve para casos específicos, onde não há conflitos envolvendo a posse. “Se tem litígio (conflito), todos os lindeiros (que disputam a área) precisam ser notificados. Às vezes, se tem uma discussão sobre a divisa e ‘n’ situações que são levadas ao Judiciário para serem vistas. No caso do extrajudicial, um dos requisitos é que não haja litígio. Afinal, não tem porque ingressar judicialmente, afogando o Judiciário com mais um processo que, na verdade, pode ser realizado extrajudicialmente.”
De qualquer forma, o possuidor do imóvel que queira buscar o usucapião, precisa da assistência de um advogado ou defensor público, que vai encaminhar os requerimentos. “Normalmente, apresenta-se mapas, memoriais descritivos, comprovantes de pagamento de impostos/taxas, contratos, etc. Cada situação apresenta suas peculiaridades. Por isso, a legislação prevê o acompanhamento”, ressalta Bianca. É o profissional que orientará, além dos documentos, se o melhor caminho é a entrada com o pedido judicial ou extrajudicialmente.
SAIBA MAIS
De acordo com a advogada Bianca Schaedler, o usucapião atende ao princípio constitucional da função social da propriedade, ao corrigir a prática de abandono imobiliário, por exemplo. “O crescimento do usucapião está diretamente ligado ao crescimento da propriedade imobiliária e da função social. Assim, aquele que possui o que chamamos no direito de “animus domini” (agir como dono ou ânimo de dono) é que passa a exercer a gestão do bem socialmente útil”, coloca a profissional.
Conheça os tipos de situações existentes onde o procedimento é cabível:
Usucapião Extraordinário – É aquele em que a posse se dá de maneira ininterrupta por 15 anos, de forma mansa e pacífica e onde o posseiro tenha ânimo de dono. Esse tempo poderá ser reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Usucapião Ordinário – Tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 anos, o justo título e a boa fé. Esse prazo pode reduzir-se pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelado posteriormente”. Isso, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião Rural – Aquele em que a posse seja de cinco anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares. Essa deverá ser produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que tem nela sua moradia. No caso do usucapião rural, a pessoa que buscar a posse não poderá ter qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano, registrado em seu nome.
Usucapião Urbano – Possui como requisitos a posse por cinco anos ininterruptos, sem oposição, de área urbana de até 250m², utilizada como moradia do possuidor ou de sua família, que não pode possuir qualquer outro imóvel registrado em seu nome.
Usucapião Familiar – Deverá o possuidor exercer a posse por dois anos, ininterruptamente, sem oposição e com exclusividade, sobre um imóvel urbano de até 250 m2, cuja propriedade seja dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O imóvel deve ser de uso para moradia do possuidor ou de sua família, desde que estes não sejam proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
