Incentivo a trazer habitantes ao Centro está entre os principais objetivos da proposta
Em análise desde, pelo menos, meados de 2017, a proposta de revisão do Plano Diretor de Montenegro e de parte de suas leis complementares foi divulgada em audiência pública nessa quarta-feira, 6. As alterações partiram do Executivo, passaram pelo Conselho Municipal do Plano Diretor e, nesta etapa, ainda podem ser mudadas mediante manifestações da comunidade em geral através do e-mail [email protected] até o dia 24 de julho. Na sequência, serão encaminhadas em projeto de lei para apreciação da Câmara de Vereadores.
A atual versão do Plano Diretor é de 2007, porém suas leis complementares foram aprovadas bem depois, em 2014. Juntas, elas versam sobre a organização da cidade, levando em conta seus objetivos de crescimento e desenvolvimento; e aspectos culturais, histórico e de Meio Ambiente. A proposta apresentada, por exemplo, aumenta índices construtivos nas zonas centrais, numa tentativa de trazer mais habitantes ao Centro, onde já há infraestrutura consolidada para atender à população.
O projeto, além disso, prevê a regulamentação instrumentos previstos desde a lei de 2007, como o que dá poderes à Prefeitura para incentivar que lotes não fiquem desocupados onde há demanda para a sua utilização. Criticado pelo presidente do Comdema na audiência pública, o aumento da cota permitida de construção no entorno do Morro São João também está previsto. VEJA OS DESTAQUES.
– Vetada na lei de 2014, a regra da cota de inundação voltará a valer, assim como era anteriormente, com taxa de 8,5 metros. A metragem tem base em estudo da Metroplan da Bacia do Rio Caí e demarca até onde vão as enchentes. Varia, dependendo da altura de cada rua, mas, levando em conta a rua Ramiro Barcelos, a linha chegaria até a rua Fernando Ferrari. Dela para trás, pela proposta, há restrições a aterrar terrenos e fazer novas construções que acabem tirando a permeabilização do solo.
– O tamanho exigido dos lotes industriais dentro da Zona Urbana diminui, pela proposta. O objetivo é incentivar a instalação de empreendimentos menores que, sem a autorização, acabam se instalando em bairros residenciais. Foi de 5 mil para 1 mil metros quadrados. A mesma zona das indústrias é voltada para empresas atacadistas e houve alteração junto à BR-470, que a demarcou apenas numa faixa de 150 metros seguindo o traçado da rodovia. Por ali, a parte mais interna do bairro Imigração, que até então tinha trecho marcado como Zona Industrial e Atacadista, ficou demarcada como Zona de Expansão Urbana; resolvendo demanda de moradores de residências que, de acordo com o governo, também tinham dificuldades para regularizar obras em função da categorização. As zonas separadas para as indústrias demandam recuos e lotes maiores que as residenciais.
– Nas Zonas Residenciais, o objetivo da proposta é estimular mais casas e menos prédios altos, em um crescimento horizontal. A proposta é reduzir de seis para quatro andares autorizados, já contando, neste caso, andares utilizados para garagem. O lote mínimo é reduzido de 275 para 250 metros quadrados; e o coeficiente de aproveitamento de 2,5 vai para 1,5 com possibilidade de aquisição de mais 2,5. As áreas de garagem deixam de somar como coeficiente.
– Algumas áreas, hoje consideradas Zonas de Restrição Ambiental, deixam de ser. É o caso de um trecho no bairro Aeroclube e outro próximo ao bairro Olaria. Segundo o Executivo, em suma, são pontos onde existem cursos hídricos, onde a obrigação de preservação e licença ambiental – proveniente de legislação acima da Municipal – não é desobrigada pela classificação da zona.
– Permanecem Zonas de Expansão da Ocupação, seguindo regras das Zonas Residenciais, para incentivar a construção de casas e loteamentos, o Porto dos Pereiras, o Faxinal e o Imigração. Do outro lado da área urbana, parte do bairro Estação, para trás da empresa Vibra, foi transformado de Zona Industrial para, também, Zona de Expansão da Ocupação. Segundo o Executivo, o trecho já tem núcleo residencial.
– Trecho no bairro Imigração, na parte superior do mapa, deixa de pertencer à Zona Urbana na proposta, voltando a ser rural. Segundo o Poder Executivo, o local já tem características rurais; e agricultores, hoje situados em Zona Urbana, enfrentavam dificuldades para acessar benefícios e financiamentos voltados especificamente a produtores. A alteração visa sanar isso.
– A área residencial na volta do morro, conhecida como Bela Vista, e também no Loteamento Área Verde, hoje demarcadas como Setor Especial de Proteção aos Morros, na proposta, tornam-se Zona Residencial. Segundo o Executivo, são pontos já consolidados com casas, onde a população enfrenta dificuldade para regularizar imóveis e acessar financiamento visto que passam das cotas autorizadas numa zona de proteção.
– A zona autorizada para edificações no entorno dos morros também sobe, pela proposta. Segundo o Executivo, a cota atual de 60 metros de altura em relação ao nível do mar aumenta para 80 metros. As justificativas são de que já há algumas edificações construídas neste ponto; que legislações superiores garantem a preservação do Meio Ambiente, mediante licenciamento, em áreas com vegetação de mata atlântica e a partir de determinada inclinação; e que a mudança formaria uma faixa residencial ao redor do morro para coibir invasões. A proposta, dentre outros pontos que influenciam na área ambiental, foi criticada pelo presidente do Conselho Municipal de Meio Ambiente, Rafael Altenhofen, que cobrou estudos para justificar a alteração, apontando risco de deslizamentos. O Executivo afirma que, para a revisão, utilizou-se de um estudo contratado de 2003, que não traria motivo técnico para a redução da cota; mas que está contratando novo estudo sobre o morro e áreas de risco. No Setor Especial de Proteção aos Morros são permitidos até dois pavimentos construídos. A proposta fixa em 50% a taxa de ocupação – do quanto pode construir no térreo – e em 50% a área de permeabilidade. O coeficiente de aproveitamento construtivo é mantido em 0,5. É sobre o coeficiente que é multiplicado o tamanho da área para saber o quanto pode ser edificado, levando em conta a taxa de ocupação e, do que sobrar, construindo verticalmente.
– As Zonas Centrais, que antes eram separadas em Centro Leste e Centro Oeste, são unificadas na proposta. Na prática, isso significa que as mesmas diretrizes válidas para o Centro no entorno da rua Ramiro Barcelos, agora valem para o “Centro” da Timbaúva, no entorno da rua Bruno de Andrade. Os dois variavam quanto ao coeficiente de aproveitamento – do quanto pode ser construído em cada unidade. Esse coeficiente era de 2,7 no Centro e 4 na Timbáuva e, pela proposta, passa a 3,5 para ambos; com possibilidade de aquisição de mais 4,5 de índice.
– Nessas Zonas Centrais, onde hoje é permitido prédios de até seis andares, propõe-se autorizar oito andares para prédios comerciais ou residenciais; e dez andares para mistos. Uma novidade importante é que até dois pavimentos de garagens podem ser construídos sem somar ao limite máximo de andares; na prática, permitindo edifícios de até dez andares e incentivando moradias nesses centros urbanos que, com o tempo, foram perdendo moradores. A taxa de ocupação dos terrenos, do quanto pode ser construído no térreo, passa de 70% para até 90% no uso misto. Já o tamanho mínimo dos lotes, de 275 metros quadrados, volta a 250 metros quadrados como era antes da última atualização do Plano Diretor. Ao longo das chamadas vias estruturais que ligam acessos ao Centro, como a Buarque de Macedo, a Ernesto Popp e a Júlio Renner, valem as mesmas regras. São exceções, na Zona Central, o Setor Especial de Proteção à Paisagem – basicamente, o trecho entre as ruas Assis Brasil e Capitão Cruz, entre a RSC-287 e as proximidades da beira do Rio – com foco na proteção da paisagem voltada ao Morro. Como já é hoje, o tamanho máximo de prédios nessa área é de até três andares.
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Prefeitura ganha meios de “incentivar” o uso dos imóveis
Um dos instrumentos que deve ser regulamentado, de acordo com a proposta, é o de parcelamento e edificação compulsórios. Segundo o Executivo, ele visa incentivar a utilização de imóveis ou lotes há muito tempo abandonados ou subutilizados, para que cumpram a sua função social, coibindo a retenção especulativa. O prazo deste “abandono” é de dois anos. Seria o caso de um terreno baldio no Centro ou de um prédio comercial de dez salas, com apenas uma ocupada, por exemplo. Há exceções em áreas com restrições ambientais ou pertencentes a clubes e associações de classe; e a Prefeitura garante que haverá espaço para ampla defesa e apresentação de argumentos que justifiquem a não utilização.
Conforme o Executivo, o instrumento só será acionado, mediante levantamento, para atender à demanda específica, como a necessidade de expandir a zona urbana. É feita uma notificação ao proprietário e ele tem um ano para apresentar projeto de utilização. Se isso não ocorrer, entra o instrumento do IPTU Progressivo, cuja alíquota dobra, por cinco anos, até o limite de 15%. Não cumprida a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar o imóvel nesse prazo, a Prefeitura poderá proceder a desapropriação do imóvel mediante indenização ao proprietário em valor equivalente ao da base de cálculo do IPTU.
Não havendo recurso do proprietário para dar uso ao espaço, uma outra ferramenta proposta é o Consórcio Imobiliário. Ela permite que o dono transfira o imóvel à Prefeitura, que essa construa edificações nela e “pague” ao proprietário em unidades imobiliárias. Essa ferramenta é voltada à construção de unidades de interesse social bem localizadas cujas casas ou apartamentos possam atender, prioritariamente, grupos sociais de baixa renda.
Direito de construir poderá ser comercializado
Dentre os novos instrumentos, está a do Direito de Preempção, que dá à Prefeitura a preferência de compra de determinado imóvel quando há interesse público devidamente justificado. Um exemplo dado pelo Executivo é de um terreno ao lado de escola, que pode vir a ser usada para a ampliação da instituição. É feita, então, uma gravação na matrícula do imóvel e, no caso de venda, antes de oferecer ao setor privado, o proprietário precisa oferecer primeiro ao Município, com valor de mercado. Mesmo que, no momento, não houver interesse da Prefeitura na compra, o dono não pode vender o imóvel a terceiro com um valor menor do que o ofertado ao poder público. A preferência tem validade de cinco anos.
Está proposto o instrumento do Direito de Superfície; que vem a regulamentar a cessão de direito de uso de espaços como o para as antenas no Morro São João ou para a tubulação da Corsan, por exemplo. Também, o do Estudo de Impacto de Vizinhança que, a determinados empreendimentos, demanda levantamentos dos efeitos positivos e negativos da instalação ao entorno. São analisados, por exemplo, a infraestrutura viária, disponibilidade de escola e posto de saúde, os níveis sonos emitidos, dentre outros; e poderão ser definidas adequações e medidas mitigadoras.
Dos principais instrumentos apresentados, está o da Transferência do Direito de Construir. Ele autoriza que um proprietário de imóvel que não possa exercer todo o direito de construção em virtude de algum fator – o tombamento do prédio ou sua localização em uma área de preservação ambiental, por exemplo – venda esse direito de construir para um terceiro; ou o utilize em outro imóvel seu em área sem restrição. A maioria das zonas da cidade, assim, vai prever coeficientes de aproveitamento máximos diretamente do imóvel; e até quanto pode ser adquirido de outro. Lógica parecida tem o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir, quando o próprio Município vende o direito extra de construir.
