Karl Heinz Kindel acredita que depois de um ano de baixa, o mercado vai começar a se reaquecer

Novo presidente da Associação Comercial, Industrial e de Serviços de Montenegro e Pareci Novo e, além disso, integrante do Núcleo de Corretores de Imóveis da mesma entidade, Karl Heinz Kindel afirma que o pior já passou para as empresas do ramo imobiliário. Segundo ele, 2017 foi um ano de baixa, mas já deu sinais de reação no segundo semestre. Para 2018, a tendência é de crescimento. Acompanhe a entrevista a seguir:

No setor imobiliário, como foi 2017? Houve melhora em relação a 2016?
Não temos uma pesquisa regional ou local, então o que se tem são visões de pessoas que observam o mercado. Se eu for olhar o meu negócio em si, considerando o volume de vendas, foi até um pouco menor em 2017 na comparação com o ano anterior. Em 2016, ainda tínhamos uma “sobra” de 2015. Ainda tinha dinheiro sobrando nos bancos para financiamento imobiliário, enquanto em 2017 houve um volume menor. E o financiamento imobiliário repercute diretamente no número de negócios. Em nossa empresa, 90% dos negócios dependem de financiamento imobiliário. O Minha Casa, Minha Vida continua sendo um programa importante. O mercado imobiliário é importante porque contrata muita mão de obra sem maiores necessidades de qualificação. Na economia brasileira é, portanto, um setor muito importante.

O recuo nos negócios é consequência da menor oferta de crédito?
São vários fatores. Quando se mergulha em uma crise financeira, uma família, por exemplo, não vai ousar gastando mais. Ela vai, isto sim, avaliar a sua segurança no mercado de trabalho, principalmente quem é empregado. Aí, se os juros estão elevados, se a família está endividada, as pessoas não têm coragem de investir. Quando se está em um período de desaceleração da economia, isto será avaliado. E a gente sente logo o aumento do custo de vida em diversas áreas e, diante disto, se evita assumir um compromisso. Tive situações em que a pessoa tinha capacidade de endividamento, mas não tinha coragem de fazer negócio por não saber o que viria pela frente.

Qual a influência da política neste panorama?
Por conta de toda a conjuntura nacional, o País vem mostrando reações positivas, mas de novo estamos às vésperas de uma eleição e não se sabe ainda quais serão os candidatos. Já existem hipóteses e pesquisas neste sentido e se imagina que o candidato mais forte será de centro-direita. Existe, ainda, a questão do Lula, que não se sabe como vai ser. Há economistas sugerindo a empresas que aguardem o desenho do cenário político para fazer investimentos. O ingrediente das incertezas em torno dos candidatos terá repercussão na economia, certamente. E o nosso mercado é o reflexo de um todo. Ter mais ou menos dinheiro depende do cenário político, de algumas reformas importantes, como a da Previdência, especialmente a do servidor público. Infelizmente, se faz muito jogo de cena em cima dessa situação [da política], em que não se aprofunda [o debate] e, por isso, as pessoas não acreditam que o país está em crise. Mas o rombo nas contas públicas federais, estaduais e municipais é gigantesco. O país está à beira de uma catástrofe econômica. O Estado está em situação pré-falimentar e, ainda assim, há pessoas dizendo que o Estado tem dinheiro para pagar.

O que vem pela frente?
Por questões culturais, nós tratamos o imóvel como o bem da vida. Isso é um pouco da nossa raiz europeia, segundo a qual não se é ninguém se não se tem uma casa. Para nosso mercado, esse sentimento é importante, mas para as novas gerações que virão, elas já não vão tratar o imóvel desta forma. Os números atuais indicam que, para 2018, o mercado será melhor. Isso já vem se mostrando a partir de uma discreta reação na segunda metade do segundo semestre. Os imóveis não subiram mais. Está ocorrendo uma acomodação [nos valores] e houve até uma pequena baixa, apesar de que isso depende muito da oferta de produtos. Não houve nenhuma explosão de lançamentos imobiliários, principalmente verticais — e o lado positivo disso é que não se inflou o mercado. Não existe muita sobra de produtos. Também acho que o ano será melhor, porque a Taxa Selic deu uma reduzida.

O mercado imobiliário está em crise?
Na verdade, nós nos acostumamos mal. A gente vem de um momento de euforia, de uns três anos para trás, quando no mercado se vendia fácil, se tinha crédito fácil, e se achava que essa era a realidade, mas não é. A realidade é quando o País apresenta crescimento da contratação de mão de obra, aumento da riqueza, aí tem reflexo [nos negócios]. Prefiro que o mercado venha andando a passos mais lentos e curtos, porém com solidez. Aquilo que aconteceu de repente era o que o mercado precisava, não tinha produto. Algo, então, se produziu [para suprir a demanda], o pessoal foi comprando e se endividando. Na Caixa, principal banco de fomento do mercado imobiliário, a inadimplência esteve elevada, mas voltando para hoje a gente passou por um período de calmaria, redução de número de negócios. Não acredito que vá repetir o que aconteceu entre 2010 e 2015. Analistas dizem às incorporadoras, às imobiliárias e outros operadores que se preparem para um momento melhor, mas que não será aquilo que aconteceu [boom imobiliário]. O financiamento busca muito recurso na caderneta de poupança e no FGTS, mas esses recursos não estão mais permitindo tanta sobra para o governo liberar. Tem o fantasma das eleições, mas o pior momento passou.

Haverá o lançamento de algum empreendimento imobiliário para 2018?
Sei que tem algum loteamento para ser lançado. Se for verdade tudo o que está para ser lançado, isso vai jogar o preço dos lotes para baixo. Há muitos para serem lançados. Demora muito tempo a regularização de uma área para você lançar no mercado. Eu mesmo tenho duas negociações em andamento, mas levam mais tempo. Empreendimento vertical também teremos alguma coisa. Montenegro tem ido num ritmo diferente até pelo consumo, porque não tem uma demanda reprimida para isso. Se você lança demais, se cria uma bolha, um problema para o mercado.

Neste momento, como está a situação para quem busca financiamento?
Em dezembro, a gente teve alguns problemas. Teve um período entre outubro e novembro em que se achava que a Caixa não teria mais dinheiro, mas aí liberou alguns recursos. O fato é que o volume de financiamentos vem num ritmo menor. Me parece que as regras ficaram mais rígidas.

Os preços dos imóveis recuaram ou apenas pararam de aumentar?
Particularmente acho que eles pararam de subir. Houve uma ou outra situação em que os preços foram reduzidos, principalmente quando o proprietário precisava do dinheiro e decidiu baixar para vender logo.

Como se comportam os aluguéis dentro desse cenário?
Quando se vende mais, se aluga menos. É uma gangorra. Isso quanto à locação residencial. Na não residencial, vulgarmente chamada de comercial, ela também está de acordo com cenário do mercado. Se o cenário é promissor, se há empregos acontecendo, ele cresce. Montenegro, nos últimos meses, teve alguns negócios novos acontecendo. Ninguém que investe um ou dois milhões de reais — principalmente essas lojas das grandes redes — dá um tiro no escuro. Elas têm uma pesquisa de mercado e a cidade tem sido sondada por outras redes. Investidores estão circulando e isso sugere que Montenegro… não vou dizer que é a bola da vez, mas está sendo bem observado. Há uma pesquisa segundo a qual surgem, a cada ano, 240 novas famílias em Montenegro. Isso significa que uma parte vai comprar e uma parte vai alugar. Isto está muito relacionado à renda, à capacidade de compra, à facilidade de locação. Não é um mercado que está explodindo, até porque isso também ocorre em outros Estados e municípios. Mas Montenegro não é o que se viu em outras regiões do País que se desenvolveram muito rapidamente devido à chegada de indústrias. As movimentações são normais, mas crescentes.

Não há excesso de oferta?
Nós tínhamos há pouco tempo, ainda há alguns, prédios comerciais vazios. Porém, se você analisar, neste último semestre todos eles vêm sendo ocupados. Não há mais muita coisa vazia. Isso de loja vazia se via também em outros municípios mais ricos. O que houve, sim, foi uma negociação de contratos de aluguel. Isso aconteceu bastante.

Se olharmos para 2018 em diante, pode-se acreditar que ainda há um bom espaço para o ramo imobiliário crescer em Montenegro e cidades vizinhas?
As empresas que pretendem empreender têm de fazer pesquisa de mercado. Porque muito se faz com base no empirismo. Eu acho que tem [potencial], mas não sinto segurança em responder se tem e em que percentual. Mas há, sim, investimentos para acontecer e até já estão acontecendo. Vão trazer um número importante de novas unidades de apartamento, mas não sei dizer como vai ser o comportamento do mercado.

Você percebe sinais de que há uma retomada na confiança, uma melhora geral do ponto de vista econômico no país?
Sim. Isto está vinculado ao cenário da economia, que é reflexo da política. A economia tem conseguido se desvincular um pouco mais da questão política. O País tem mostrado condições de se desenvolver independentemente do que acontece em Brasília. Por isso acredito que vai reagir. Mas para o nosso mercado imobiliário não há como estimar um percentual de crescimento. Deverá ser ascendente e moderado. Não há nenhum indicador dizendo que vai estourar [as vendas].

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